Immobilienfinanzierung: Worauf achtet die Bank bei der Kreditvergabe?

04.05.2020

Bevor eine Bank sich dazu entscheidet dir ein Darlehen für deine Wunschimmobilie zu geben, informiert sie sich genau. Ob und vor allem zu welchen Konditionen dir eine Bank das benötigte Kapital leiht, hängt von bestimmten Kriterien ab. Doch was genau beeinflusst deine Kreditwürdigkeit?

Wir zeigen euch die wichtigsten Kriterien, die Käufer und auch die Immobilie erfüllen sollten.

Für die Bewilligung eines Kredits steht die Bonität, also die Kreditwürdigkeit des Interessenten an erster Stelle. Hier unterscheiden Banken zwischen der sachlichen und der persönlichen Kreditwürdigkeit.

Bei der sachlichen Kreditwürdigkeit geht es ausschließlich um Zahlen – sprich, ob du dir deine Wunschimmobilie leisten kannst.

Einkommensverhältnisse: Ohne Moos nix los.

Um einen Kredit zu bekommen, muss der Bank das eigene Einkommen nachgewiesen werden – durch eine Festanstellung, Selbstständigkeit, aus einer monatlichen Rente oder Mieteinnahmen. Selbstständige und Freiberufler haben es etwas schwerer ihre Bonität nachzuweisen. Deshalb müssen sie Einkommensnachweise für die vergangenen Jahre vorlegen. Wenn die Prognosen für die Folgejahre auch positiv sind, haben aber auch sie gute Chancen einen Kredit für ihre Baufinanzierung zu bekommen.

Zusätzlich möchte die Bank eine Einnahmen- Ausgabenrechnung. Auf diese Weise wird deine Einkommenssituation ins Verhältnis zu deinen Ausgaben gesetzt. Je mehr monatlich übrig bleibt, desto besser.

Eigenkapital: Viel hilft viel.

Das Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor bei der Finanzierung deiner Traumimmobilie.
Eine Faustformel der Banken besagt, dass du mindestens 10% Eigenkapital nachweisen solltest. Warum? – Weil Banken ungerne alleine das ganze Risiko eingehen und nicht mehr als den eigentlichen Immobilienwert finanzieren. Da du beim Immobilienkauf aber noch mit Kaufnebenkosten von 8-11% des Kaufpreises rechnen musst (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und ggf. Maklerprovision), müssen diese Kosten durch dein Eigenkapital gedeckt sein.

Doch was zählt als Eigenkapital? Kontoguthaben, Sparguthaben, Bausparguthaben, Wohnriester-Verträge, Lebensversicherungen und Wertpapiere. Auch Eigenleistungen zählen als Eigenkapital. Wichtig ist, dass das Geld für den Hauskauf verfügbar ist und auf einem Konto mit deinem Namen liegt. Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto geringer fällt die Kreditsumme aus und minimiert somit das Risiko der Bank. Das belohnen Banken mit besseren Konditionen für dein Darlehen, also einem geringeren Sollzins.

Bei der persönlichen Kreditwürdigkeit achten Banken auf persönliche Kriterien, wie beispielsweise das Alter oder den Beruf des Antragstellers. Auch kalkulieren Banken das Risiko von Probezeiten im Job oder Eltern- und Erziehungszeiten ein. Zusätzlich interessiert sich die Bank dafür, wie zuverlässig du deinen Zahlungsverpflichtungen in der Vergangenheit nachgekommen bist. Wie sich das nachweisen lässt? Ganz einfach – durch eine Schufa Auskunft. Eine positive Schufa Auskunft zeigt der Bank deine verlässliche Zahlungsmoral. Negative Einträge lassen Banken an deiner Zuverlässigkeit zweifeln.


Objektkriterien: Nicht jede Immobilie hat gute Karten.

Deine Wunschimmobilie dient der Bank als Sicherheit für deine Baufinanzierung. Folglich möchte die Bank das Objekt so gut wie nur möglich kennenlernen. Dafür benötigt die Bank eine Vielzahl an Unterlagen (z.B. Baupläne, Baubeschreibungen, Bilder etc.). Anhand dieser Unterlagen erkennt die Bank den Zustand und die Eigentumsverhältnisse des Objekts und kann somit den Zustand des Hauses bewerten. Eher ungünstig sieht es für Immobilien aus, die sich sehr ländlich oder in einer wenig gefragten Wohngegend befinden. Aber eben auch das Alter, den Zustand oder die Ausstattung der Immobilie bezieht die Bank in ihre Entscheidung ein.

Fazit: Gute Kreditwürdigkeit spart Kosten!

Je besser deine Bonität und der Zustand deiner Wunschimmobilie, desto besser fallen die Konditionen für die Baufinanzierung aus. Die Kreditwürdigkeit ist entscheidend für die Höhe des Zinssatzes den du zahlen musst.

Kategorie: Immobilienfinanzierung • Schlagworte: Immobilienfinanzierung

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