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Baufinanzierung: Wer eine Immobilie kauft erhält von nun an schwerer einen Kredit

25.10.2016

Ein neues Gesetz soll Kreditnehmer davor schützen sich bei der Immobilienfinanzierung finanziell zu übernehmen. Doch inzwischen sorgt das Gesetz dafür, dass Banken auch Interessenten mit sicherem Einkommen keinen Kredit mehr gewähren dürfen.

© js-photo / Fotolia
Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit trat im März dieses Jahres eine neue EU-Richtlinie in Kraft. Die Umsetzung dieser Richtlinie zum ursprünglichen Schutz des Verbrauchers ist ein Beispiel dafür wie gut gemeinte Regulierung übers Ziel hinausschießen kann. Denn das neue Gesetz führt dazu dass Kunden, welche bisher problemlos ein Darlehen erhalten hätten, von den Banken abgewiesen werden.

Nicht mehr der Wert der Immobilie, sondern die Bonität des Kreditnehmers ist entscheidend

In der Vergangenheit wurde der Wert der Immobilie, der in der Regel höher ist als die Darlehenssumme, bei der Kreditvergabe maßgeblich berücksichtigt. Künftig ist jedoch die Zahlungsfähigkeit des Kunden ausschlaggebend. Die Kreditinstitute müssen nun Annahmen treffen, wie sich das Einkommen des Kreditnehmers über die Jahrzehnte entwickelt. Die Bank darf ein Immobiliendarlehen nur gewähren, wenn jenes bis zum Renteneintritt vollständig zurückgeführt werden kann. Andernfalls fordern die Finanzierer einen Nachweis über die voraussichtliche Höhe der Rentenzahlung. Folglich ergibt sich daraus, dass Verbraucher mit geringeren Einkünften ihre Kreditwürdigkeit verlieren und zwar selbst dann, wenn sie in einer wertvollen Immobilie wohnen. Dieser Faktor ist vor allem ausschlaggebend für Rentner, die beispielweise ihr Haus renovieren oder altersgerecht umbauen möchten.

Warum ist das Gesetz überhaupt entstanden?

Entstanden ist die Neuregelung unter dem Eindruck der Finanzkrise, die ihren Ursprung in leichtsinnigen Immobilienfinanzierungen in den USA hatte. Die Kreditinstitute in den USA forderten kaum Sicherheiten und vertrauten allein auf die Wertsteigerungen der Häuser. Als sich diese Wertsteigerungen nicht bewahrheiteten, platzte die Immobilienblase. Die EU wollte mit der Richtlinie vermeiden, dass Verbraucher nicht in Finanzierungen getrieben werden, die sie nicht stemmen können.

Ein ehrenwertes Ziel der EU: Jedoch lässt sich die Lage, gerade in Deutschland, in keiner Weise mit der Situation in den USA vergleichen. Die Banken hierzulande vertrauten in der Vergangenheit nicht übermäßig auf Wertsteigerungen und auch wurden Kredite nicht leichtfertig vergeben. Der Immobilienboom in Deutschland hat nachvollziehbare Gründe. Beispielweise ist der Anteil der Immobilienbesitzer in Deutschland wesentlich geringer als im europäischen Vergleich wie etwa in Italien oder Spanien. Die Deutschen haben die letzten Jahre aufgeholt. Das wiederum liegt an der Geldpolitik der EZB: In Zeiten, in denen das ersparte Geld keine Zinsen mehr bringt, legen die Bürger es lieber in Wohneigentum an.

Was verändert das Gesetz für Immobilienkäufer

Viele Käufer kommen durch die neue gesetzliche Regelung schwerer an einen Immobilienkredit. Das betrifft vorrangig junge Familien, die über bestimmte Zeiträume nur mit einem Einkommen rechnen können, Geringverdiener, aber auch Rentner.

Bisher relativ unkompliziert war die Aufnahme einer Baufinanzierung, wenn der Käufer über 30 Prozent Eigenkapital nachweisen konnte und dementsprechend nur 60 – 70 Prozent des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren wollte. Von nun an müssen die Banken auch bei geringen Beleihungswerten, die Zahlungsfähigkeit des Käufers genauestens prüfen. Dementsprechend wird die Kreditaufnahme wesentlich bürokratischer.

Auch stellt das Gesetz Grenzgänger, die in Nichteuroländern wie etwa der Schweiz oder Belgien arbeiten, aber in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchten, vor Probleme. Die Kreditinstitute müssen die Währungsrisiken berücksichtigen und die Wechselkurse fortwährend überwachen. Folglich werden einige Institute unter Umständen keine Kredite mehr an Grenzgänger vergeben.

Wie setzen die Banken das Gesetz um

Bisher setzt jede Bank die Richtlinie anders um. Jedoch fürchten alle Kreditinstitute die Konsequenzen. Denn laut Gesetzt haftet die Bank, wenn sie den Kunden nicht ausreichend über die Risiken der Baufinanzierung berät. Die Institute mutmaßen dass Käufer, welche sich ihre Finanzierung langfristig nicht leisten können, vor Gericht ziehen und sich auf mangelnde Beratung berufen. Das führt aktuell dazu, dass die Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten eher vorsichtig sind.


Kategorie: Immobilienfinanzierung • Schlagworte: Immobilienfinanzierung
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